안정일,김민주 지음 | 지상사
세입자는 현대판 노예(?)
건물주의 꿈? 결코 멀리 있는 건 아니다!
왕초보도 쉽게 이해하는 경매 입문서
푼돈으로 큰돈을 만드는 설마의 비결
세입자는 집주인보다 더 기여를 하면서도 그 집에 관한 모든 권리와 수익은 집주인이 독식한다. 분당 수내동에 오피스텔을 하나 산 적이 있다. 그때 매입가는 8,700만 원이었고, 사서 전세 8,000만 원에 세를 놨다. 결국 그 오피스텔을 사는 데 들어간 총 비용 8,700만 원(취득세와 등록세 등 등기비용 포함) 중에 8,000만 원은 세입자가 부담하고 실제로 부담한 금액은 1,000만 원 남짓이다. 총 비용 중 85%에 해당하는 금액을 세입자가 대신 부담한 셈이다. 저자는 겨우 15% 만 부담했다. 그런데 더 가관인 것은 매년 전세 만기가 돌아올 때마다 전세금이 500만 원씩 올라갔다. 2년 만에 전세금은 9,000만 원이 됐고, 결국 투자금은 제로(0)가 되어버렸다. 매입 2년 반이 지나서 팔았는데 매가는 1억 2,500만 원이었다. 투자금 제로(0)인 상태에서 잔금을 받고, 전세금이랑 양도세를 제하니까 3,000만 원이란 돈이 남았다. 도대체가 투자 수익률을 계산할 수가 없다.
부동산 투자자의 꿈은 건물주다. 임대인이 되는 것이다. 원룸(또는 투룸) 10가구쯤 있는 건물을 가지고 건물에서 나오는 월세가 200~300 정도가 되면 회사를 당장 그만둘 수 있다. 모든 직장인들의 꿈 아닌가. 퇴사하기! 그런데 건물 살 돈을 모은다는 게 쉽지가 않다. 건물은 나를 기다려주지 않는다. 돈을 모으면, 어느새 저만큼 도망가 있다. 건물주의 꿈은 영원히 이룰 수 없는 신기루인가?
저자가 처음 건물을 낙찰 받은 것은 경매를 시작하고 3년 만이다. 부동산 투자자들 궁극의 꿈인 건물주, 임대인인 셈인데, 경매 투자 3년 만에 그 꿈을 이뤘다. 당시에 낙찰 받은 건물은 경기도 시흥시에 있는 9가구짜리 건물이었는데, 주변에 시화공단이 있었다. 공단 지대가 흔히 그렇듯, 건물 세가 잘 나왔던 동네다. 당시 시세로 방 2개짜리 전세가 4,000만 원, 월세는 보증금 1,000만 원에 월세 40정도 했다. 그 건물을 3억 1,500만 원에 낙찰을 받았다. 9가구를 몽땅 월세를 놓으면, 보증금 9,000만 원에 매월 360만 원 정도 월세가 들어오는 물건이었다.
간단히 계산해 보자!
？낙찰가: 3억 1,500만 원
？비용: 2,500만 원
？총 투자금 : 3억 4,000만 원
？보증금 9,000만 원 / 월세 360만 원
즉, 2억 5,000만 원 투자하고 매월 360만 원을 받는 것이다. 1년이면 4,320만 원이고, 수익률(이자율)로 환산하면 17.3%라는 놀라운 수익률이 나온다. 그런데 문제는 수중에 2억 5,000만 원이라는 돈이 있어야 한다는 것이다. 지금으로부터 13년 전인 당시 물가로 생각해 보면 2억 5,000만 원은 만만찮은 돈이다. 회사를 그만두기 직전이었는데, 연봉이 3,000만 원 정도였던 걸로 기억한다. 2억 5,000만 원이란 돈을 모으려면, 8년은 걸린다. 한 푼도 안 쓴다는 전제하에 말이다. 그렇게 돈을 모으면, 몇 년이란 세월이 흐르는 동안 건물 가격이 그대로 있을까? 모은 돈보다 더 크게 올라 있을 것이다. 실제로 낙찰 받은 그 건물은 3~4년 만에 시세가 5억 원을 넘어섰다. 이처럼 작은 돈으로 경매를 통한 건물주의 꿈을 이루는 방법들을 이 책은 생생하게 전한다.
