프롤로그 4
PART 01 초보자의 토지 투자 궁금증
01. 초보자도 토지 투자할 수 있나?
1. 토지 투자 어렵지 않나? 16
2. 부동산도 분산 투자가 필요하다 18
3. 가격 결정권을 가지는 자가 성공한다 20
4. 토지 투자! 어떤 준비를 해야 하나? 22
5. 아파트 투자와 뭐가 다르지? 24
6. 투자 지역은 어떻게 선정할까? 31
7. 투자 지역 선정 시 고려할 사항 36
8. 필요한 자금은? 40
9. 소액 토지 투자 예시 43
02. 최소한 이 정도는 알고 투자하자
1. 룰과 용어 정도는 알아야 한다 45
2. 긍정적인 사람과 부정적인 사람 47
03. 토지 투자로 꿈꾸는 제2의 인생
1. 토지 투자로 파이어족이 가능할까? 50
2. 토지로 연금 받는 상품이 있다? 58
3. 농지연금이란? 60
4. 농지연금 Q&A 62
5. 요즘 토지 투자 트렌드는? 67
PART 02 토지 투자를 위한 준비
01. 땅은 모든 부동산의 근원이다
1. 땅값은 무엇으로 결정되나? 74
2. 토지 상승 5단계 사이클 76
3. 절대 사면 안 되는 땅 84
4. 좋은 땅 vs 돈 되는 땅 92
5. 땅의 신분을 결정하는 용도지역 95
6. 이런 용도지역 땅을 사라 102
7. 지목과 용도지역을 구분할 줄 알아야 한다 106
02. 토지 투자로 부자 준비하기
1. 토지 투자 육하원칙 113
2. 토지이음만 알아도 50%는 성공 126
3. 땅을 사는 3가지 방법 133
4. 세후 수익이 진짜 수익 138
PART 03 토지 분석하기
01. 땅! 이렇게 분석하라(서류 편)
1. 공법 규제사항 확인하기 146
2. 도로와 배수로 확인하기 147
3. 대출 미리 확인하기 150
02. 땅! 이렇게 분석하라(현장 편)
1. 현장답사 전 준비물 152
2. 현장답사 시 확인해야 할 사항 155
3. 현장답사 후 중개사무소에 꼭 들러야 하는 이유 156
4. 내 편으로 만드는 중개사무소 임장 노하우 157
5. 공인중개사의 속마음을 읽어라 161
PART 04 토지 계약에서 매도까지
01. 토지 계약 한눈에 살펴보기
1. 토지 계약 전 주의사항 166
2. 토지 계약 시 주의사항 168
3. 토지 계약 시 알면 돈 되는 특약 172
02. 매도 타이밍 잡는 전략과 기술
1. 토지 매수 후 관리 요령 177
2. 토지 매도 전략 및 노하우 179
PART 05 소액 토지 투자 시뮬레이션
01. 토지 투자로 돈 버는 방법
1. 소액 토지 투자로 10년에 10억 원 만들기 186
2. 소액 토지 투자의 방향 설정 방법 190
02. 5,000만 원 이하로 하는 소액 토지 투자
1. 5,000만 원 이하로 소액 투자하는 법 191
2. 미지급용지 투자로 수익 내기 192
3. 도로 경·공매로 수익 내기 196
4. 지분경매로 수익 내기 199
03. 5,000만 원 이상으로 하는 토지 투자
1. 1억 원 이하로 하는 토지 투자 203
2. 2억 원 이하로 하는 토지 투자 206
3. 2억 원 이상으로 하는 토지 투자 210
04. 토지 투자 사례
1. 못생겨서 팔리지 않는 땅! 건물로 수익 낸 사례 212
2. 도심 내 농지에 투자해서
2억 원으로 1년에 10억 원 번 사례 217
PART 06 토지 투자 유망지역 안내
1. 수도권 228
2. 중부권 236
3. 남부권 239
4. 제주권 246
에필로그 252
상세이미지
저자 소개
저자 : 정병철(정프로)
외국계 금융회사에서 자산관리 일을 했다. 10년간 직장생활을 하며 번 소득보다, 10년간 여덟 번의 이사로 번 부동산의 수익이 더 크다는 사실을 알고, 아예 부동산 실전 투자자로 전업했다.
이후 경매로 수십 건의 매물을 낙찰받으며 수익을 올렸고, 분양권, 입주, 아파트, 상가, 토지 투자 및 개발, 건축, 시행까지 부동산 모든 영역을 망라하며 투자했다. 아파트와 꼬마빌딩, 다수의 토지를 보유하며 지난 10년간 순자산을 10배 이상 끌어 올렸다. 지금도 토지 개발 시행 법인을 통해 경매, 토지, 개발사업에 직접 투자하고 있다. 이와 함께 온라인 실전 토지 투자 강의(푸릉 부동산 사관학교) 및 저술 활동과 투자 그룹 강의를 하고 있다. 네이버 지식인 엑스퍼트 ‘부동산 전문가’로 활동하고 있으며, 일반인을 위한 부동산 컨설팅도 진행하고 있다. 유튜브 채널 <정프로부동산TV>를 통해 부동산 지식을 일반인들에게 널리 알리며, 부동산 멘토로 활동하고 있다.
공인중개사, 건축기사, 건설안전기사, 부동산 권리분석사와 경매 분석사 자격을 취득했으며, 현재 부동산 개발 시행, 시공과 부동산 컨설팅 업체인 (주)현대D&C의 대표이사다.
목 차
부동산 시장 조정기에 더욱 빛나는 투자처, 토지
유튜버 ‘정프로’의 따라 하면 돈이 되는 토지 투자 비법
부동산 시장이 조정기에 접어들었다. 이 조정기가 언제쯤 끝날지, 부동산 시장 전문가들도 예단하기 어려워하는 상황이다. 부동산 거래량 그래프는 절벽을 그리고 있고, 특히 아파트 거래량은 반 토막이 났다. 미분양 아파트가 속출하면서, 청약통장을 해지하는 사람들도 급증하고 있다. 그러나 부동산 투자로 수익을 내본 사람이라면, 다른 투자처로 시선을 옮기기는 쉽지 않다. 토지 투자와 개발로 수익을 내는 전문 부동산 투자자인 지은이는 지금이야말로 토지 투자를 시작할 때라고 말한다. 토지 투자는 조정기에도 수익을 낼 수 있는 장점이 많은 투자처기 때문이다.
토지 투자의 장점은 첫째, 아파트 등 주택 투자와는 다르게, 정부의 규제에 크게 얽매이지 않을 수 있다. 둘째, 소액으로 투자할 수 있다. 갭 투자가 가능하지 않아, 소액 투자는 어렵다는 것은 선입견이다. 찾아보면, 오히려 소액으로 투자할 물건이 많이 있다. 셋째, 대출이 자유롭다. 대출 한도가 정해져 있는 주택과는 달리 대출이자를 갚을 여력만 있다면, 비교적 자유롭게 대출할 수 있다. 넷째, 토지는 가치를 상승시킬 수 있다. 용도를 변경하는 것이 대표적인 가치상승 방법이다. 가치상승은 수익과 이어지기 때문에 투자 면에서 아주 큰 장점이다. 다섯째, 토지 투자는 경쟁이 심하지 않다. 참여자가 많은 투자처일수록 경쟁이 심하고, 수익을 내기가 어렵다. 지은이가 축적한 모든 토지 투자 노하우가 담겨 있는 이 책으로 토지 투자를 시작해보자.
출판사 서평
아파트는 레드오션, 토지는 지금도 블루오션!
토지 투자 핵심 노하우와 시뮬레이션, 유망지역까지 가이드
이 책은 부동산 시장이 상승장이든, 하락장이든 무관하게 토지 투자로 수익을 내는 지은이가 쓴 토지 투자 입문서다. 모두 6개의 PART로 구성되었으며, 초보 투자자가 성공적으로 입문하고, 중수와 고수까지도 나아갈 수 있도록 내용을 정리했다. PART 01에서는 토지 투자를 알아보기에 앞서 초보 투자자가 가지는 궁금증을 풀어준다. 다른 부동산 투자와는 무엇이 다른지 알기 쉽게 설명했다. PART 02는 토지 투자를 위한 준비 단계로, 지은이가 개념을 정리한 토지 상승 5단계 사이클과 토지 투자의 육하원칙을 소개한다. PART 03은 토지를 분석하는 방법을 알려준다. 서류 편과 현장 편을 나누어 초보자도 어려움 없이 토지를 분석할 수 있도록 가이드한다. PART 04는 토지 계약과 매도를 한눈에 살펴볼 수 있도록 했다. 토지를 계약할 때 알면 돈 되는 특약은 실전에서 활용하기 좋은 팁이다. 토지는 매도가 어려울 것 같아 투자가 망설여진다면, 지은이가 소개하는 매도 전략과 노하우를 꼼꼼히 읽어보자. PART 05는 소액 토지 투자 시뮬레이션이다. 소액 토지 투자의 방향을 설정하는 방법을 제시하고, 투자 금액대별로 필요한 수익 내기 비법을 알려준다. 지은이의 토지 투자 사례로 못생긴 땅을 개발해서 수익을 낸 사례와 도심 내 농지에 투자해서 2억 원으로 1년에 10억 원을 번 실제 투자 스토리를 소개했다. 마지막 PART 06은 지은이가 권역별로 소개한 토지 투자 유망지역 안내다. 책을 읽으며, 토지 투자 핵심 노하우를 익혔다면, 유망지역을 타깃으로 실행에 옮겨보자.
책 속에서
▷ 토지는 경기에 민감하지 않고, 금리에도 둔감하며, 매우 지역적이고, 경기 사이클이 존재하지 않는 부동산 분야입니다. 아파트도 결국 토지 위에 건축되는 것이고, 상가 또한 토지 위에 건축됩니다. 토지 위에 어떤 건축물이 건축되느냐에 따라 토지의 가치는 엄청난 차이를 보입니
다. 이런 과정에서는 하수보다는 중수가, 중수보다는 고수가 투자에 성공할 확률이 높습니다. 말 그대로 실력의 차이가 존재하는 투자 영역입니다.
-p. 19
▷ 아파트 투자와 토지 투자의 가장 큰 차이가 바로 이 환금성입니다. 아파트는 이른바 손해 보더라도 싸게 던지면 팔립니다. 하지만 토지는 웬만큼 싸게 던져도 안 나가는 경우가 있습니다. 정확히 이야기하면 내가 돈이 필요한 시기에 바로 현금화하기가 쉽지 않다는 단점이 있습니다. 그래서 아파트와 토지에 분산 투자를 해야 합니다. 단기에 필요한 돈을 토지에 묶는다면 잘못된 투자를 한 것이겠지요. 땅은 좀 특이한 면이 있습니다. 좋은 땅과 돈 되는 땅이 따로 있다는 것입니다. 보통 땅을 잘못 사서 묶인 분들은 자신에게 좋은 땅을 산 결과입니다. 애초부터 투자 관점에서는 잘못되었다는 것이지요. 그냥 자신이 좋아하는 땅을 샀기 때문입니다. 그래서 땅은 살 때에 팔 때를 생각하고 사야 합니다.
-p. 30
▷ 토지 시장은 그들만의 리그로 돌아가는 특성이 있습니다. 아파트 시장과는 좀 다릅니다. 웬만해서는 그들의 노하우를 잘 오픈하지 않는 폐쇄적 경향이 있습니다. 그만큼 돈이 되는 시장이라는 방증이기도 합니다. 여러분들도 궁극적으로 토지 투자 공부한 후에는 부가가치가 높고 진입장벽이 높은 토지 실전 투자 시장으로 진입하셔서 블루오션 시장을 선점하시길 바랍니다.
-p. 70
▷ 토지 투자에서 얼마나 싸게 매수할 타이밍을 포착하고 매입하느냐도 중요하지만, 그것보다 더 중요한 것은 매도 타이밍입니다. 매도 타이밍은 거래량이 관건입니다. 거래량이 많을 때, 매도해야 골라서 매도할 수 있습니다. 땅을 사고 싶어 안달이 난 수요자가 많을 그 시기를 조금 더 받으려는 욕심 때문에 놓치면, 매도 기회가 쉽게 오지 않을 수 있습니다. 결국, 땅값은 정해진 패턴대로 올라간다는 결론입니다. 물론 그 시간은 개발사업의 종류와 규모 여러 가지 요인들로 인해 차이가 날 수 있습니다. 동일한 규모와 비슷한 유형의 인근 사례 모형을 찾아보고분석해서 어떻게 땅값이 상승했는지 연구해보면, 내가 투자하려는 지역의 미래도 서서히 보일 것입니다.
-p. 82
▷ 부동산 가격을 결정짓는 가장 큰 요인은 바로 ‘수요와 공급’입니다. 특히 토지의 경우 공급이 불가능하다는 특징이 있습니다. 물론 이 공급은 물리적인 것입니다. 예외적으로 새만금개발사업 등 간척사업 등으로 바다를 메우는 등의 경우는 제외하고는 물리적으로 공급을 늘릴 수는 없습니다. 다만 개발이 제한된 토지가 개발이 가능한 토지로 바뀌는 용도변경의 경우가 있지만, 기본적으로 땅은 재생산이 힘듭니다. 공급이 한정되어 있기 때문에 수요가 많아지면 자연스럽게 가격이 상승합니다.
-p. 114
▷ 토지 투자는 이렇게 눈사람을 만드는 것과 비슷합니다. 3,000만 원을 3억 원으로 만들기는 어렵고, 시간이 오래 걸립니다. 그러나 3억 원을 6억 원으로 만들기는 어렵지 않고, 6억 원을 12억 원으로 만들기는 더 쉽습니다.
즉, 토지 투자는 금액대별로 완전 다른 시장이라는 사실을 꼭 염두에 두고 투자했으면 좋겠습니다. 그리고 수익률 몇 퍼센트의 함정에 빠지지 말고, 실제적 수익, 즉 총액 투자로 부자가 되시길 바랍니다.
-p. 189
▷ 토지 투자는 꼭 원형지의 땅을 사서 땅으로 팔아야만 수익이 나는 것이 아닙니다. 이 사례처럼 개발의 개념으로 건축해서 매각하면 훨씬 큰 수익을 볼 수 있습니다.
이와 같은 사례는 전국 어느 지역이든 주변 상황 분석만 잘하면 얼마든지 개발할 수 있는 토지 투자의 사례입니다. 여러분들도 지금부터 주변을 다니면서 상상력과 창의력을 발휘해서 토지를 살펴보시길 바랍니다.
-p. 225
▷ 제5차 국토종합개발계획에서 서해안의 대표적 개발 방향 목표에 맞게 중국과 경제교류 중심지로서 경제 허브 조성이 한층 다가온 것 같습니다. 투자의 관점에서 중요한 점은 새만금 일대는 아직도 개발 초기 단계라는 것입니다. 따라서 새만금 개발 사업지 인근 토지 투자는 새만금 국제공항과 신항만 복합관광 단지와 산업단지 등의 사업과 맞물려 서해안 교통 중심지로 발돋움할 것입니다. 우리가 토지 투자에서 새만금 사업지가 있는 군산과 부안을 눈여겨봐야 할 이유입니다.
-p. 241
