얽히고설킨 부동산 세금 문제를 풀 수 있는 최적의 해법을 모았다
아끼고 저축하는 것만으로는 자산을 늘리기 힘든 요즘, 재테크는 선택이 아닌 필수다. 그중에서도 특히 부동산은 많은 사람에게 주목받는 재테크 수단이다. 누군가 아파트에 투자해 차익으로 몇억 원을 벌어들였다는 말을 들으면 ‘재테크의 해법은 바로 부동산이구나’ 하는 생각이 떠오르기 마련이다. 이 때문인지 한동안 집값이 가파르게 상승하기도 했다. 그러다 보니 정부의 부동산 관련 세법도 수시로 변화하고 있다.
하지만 부동산 투자에 뛰어든다고 해서 누구나 큰 수익을 올리는 건 아니다. 반대로 큰돈을 날린 이들의 뼈아픈 실책도 무수히 많다. 투기 세력을 잡기 위한 정부의 세금 정책에 역풍을 맞아 수천만 원의 세금을 추징당하는 일도 부지기수다. 동일한 가치의 부동산을 소유하고 있음에도 불구하고 누군가는 재산을 늘리고 누군가는 세금을 늘리는 판이한 결과를 얻는 것이다.
어떻게 세무 처리를 하느냐에 따라 힘들게 번 재산을 지킬 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 특히 부동산 관련 세금은 다양한 종류의 세금 중에서도 가장 복잡하다. 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀지 못하면 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 세금으로 뒤바뀌어 버리는 어이없는 경험을 할 수도 있다. 실제로 투자 수익률이 높은 사람들은 세금을 자유자재로 다루는 이들이다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』에는 바로 그 얽히고설킨 세금 문제를 바르게 풀 수 있는 최적의 해법이 있다.
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저자 소개
저자 : 신방수
기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해 온 우리나라 최고의 베테랑 세무 전문가이다. 한양대학교 경영학과를 졸업하고 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공하였다. 쌍용자자동차(주) 회계부와 경영관리부에 근무하면서 회계, 세무, 사업 계획 수립, 자금 관리 등의 실무 경험을 쌓았다. 제38회 세무사 시험에 합격한 후 세무법인 ‘진명’과 법무법인 ‘대유’에서 근무하였다. 이후 세무법인 ‘정상’에서 대표이사를 역임한 뒤 이사로 근무하고 있다. 한국세무사회 연수원 및 경기대 사회교육원 교수, 매일경제신문 전문 상담위원으로 활동하였다. 생산성본부, 중앙일보 부동산 아카데미, 중소기업진흥원, 건설기술교육원, 휴넷, 랜드스쿨, 와우패스, MBC 아카데미, 현대백화점, 삼성생명, 한화생명, LIG 손해보험 등 수많은 기관에서 다양한 강의를 하고 있다. 또한 MBC, KBS, SBS, MBN, OBS, 부동산TV, YTN 라디오 등에 출연해 생생한 세금 정보를 전달하여 왔다. 저서에는 초베스트셀러 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·개인편/기업편/부동산편』 『한 권으로 끝내는 회계와 재무제표』 『신입사원 왕초보, 재무제표의 달인이 되다』 『IFRS를 알아야 회계가 보인다』 『부동산세무 가이드북』 등 세무가이드북 시리즈, 『회사 세무리스크 관리노하우』 『법인부동산 세무리스크 관리노하우』 『상속분쟁 예방과 상속·증여 절세비법』 『양도소득세 세무리스크 관리노하우』 『부동산 증여에 관한 모든 것』 등 70여 권이 있다.
목 차
서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요!
chapter 01 부동산 증세의 시대
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│부동산 세금 부과 기준, 이것부터 챙겨 두자│세금을 잡으려면 세율을 알아야 한다│정부의 세금 정책을 주목하라│맞춤별로 처분 전략을 수립하자
chapter 02 취득세 중과세 대응법
취득세도 중과세가 적용되는 시대!│취득세 중과세는 어떤 경우에 적용될까?│무주택자가 1주택을 취득한 경우의 취득세는?│1주택자가 2주택자가 된 경우의 취득세는?│2주택자가 3주택 또는 4주택 이상 자가 된 경우의 취득세는?│취득세 관련 주택 수 산정은 어떻게 할까?│분양권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│조합원 입주권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│주거용 오피스텔에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│증여에 따른 취득세는 얼마나 될까?
chapter 03 보유세 줄이는 방법
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│다주택자에 대한 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략
chapter 04 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A
chapter 05 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│임대사업자가 거주 주택 비과세 받는 방법│도대체 임대등록제가 어떻게 바뀐 거야?│등록말소에 따라 달라지는 세금들
chapter 06 고가·다가구·겸용주택, 중과 주택 절세 전략
고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면 주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산 매매업 실익, 지금도 유효한가?│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 20가지
chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 세금 다루는 방법
chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략
상가빌딩 분양 세금을 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인 전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다
chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간의 거래는 이렇게 하라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여 vs 증여 vs 매매의 실익 비교
출판사 서평
베테랑 세무사가 전하는 합법적이고도 손쉬운 실전 세테크
『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』은 우리가 꼭 알아야 하는 부동산 관련 세금에 대한 모든 지식을 담고 있다. 20년 넘는 경력의 베테랑 세무 전문가 신방수 세무사는 부동산 세금에 얽힌 다양한 문제를 정확하게 진단하고, 그에 관한 해답을 명쾌하게 제시한다.
이 책에는 든든세무법인의 간판급 세무사인 ‘고단수’라는 인물이 등장해 금융회사의 자산관리 팀장 ‘이절세’와 세무 전문가를 꿈꾸는 이절세의 아내 ‘야무진’ 등과 함께 까다로운 부동산 세금 문제를 차근차근 짚어 나간다. 주택을 취득하고 양도할 때마다 부과되는 세금에는 어떤 것이 있고 얼마큼의 비용을 부담해야 하는지, 다양한 사례를 들어 실제 우리가 직면하게 되는 부동산 세금 문제를 본격적으로 다룬다.
저자는 오랜 현장 경험과 발 빠른 정보력을 바탕으로 지금 시대에 가장 필요한 부동산 세금의 모든 것을 총정리했다. 부동산 문제에 관심을 두고 있는 이들이라면 누구나 반드시 읽어야 할 필수적인 지식을 세세하고 사려 깊은 설명과 함께 전한다.
2023년 개정판으로 돌아온 국내 최고의 절세 바이블
매년 베스트셀러를 기록하며 그 가치를 인정받아 온 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』은 2023년을 맞아 또 한 번 업그레이드되었다. 부동산 관리에 필요한 전반적인 세무 지식을 비롯해 최근 급변하고 있는 세제 정책의 흐름과 변화에 따른 대응 방법을 자세히 알려 준다. 대출 및 세제를 강화하고 공급을 늘리는 방안을 포함하고 있는 9·13대책부터 역대 가장 강력하다고 평가받았던 7·10대책까지, 부동산 정책의 흐름을 체계적으로 정리했다.
그 밖에 중요성이 크게 부각되고 있는 취득세 중과세 제도를 집중적으로 설명하면서 고가주택에 대한 비과세 기준금액 상향 조정 등 새롭게 개정된 내용을 추가했다. 또한 최종 1주택에 대한 보유 기간 재계산 제도 폐지, 일시적 2주택에 대한 다양한 혜택 도입, 종합부동산세 감세, 양도소득세 중과 폐지 등 새 정부의 등장에 따른 세제 변화에 관한 내용도 최대한 반영했다.
현재 부동산과 관련된 세금은 다른 어떤 분야보다 변화무쌍하다. 단순히 돈이 될 것이라는 생각만으로 부동산 투자에 접근한다면 큰 낭패를 볼 수 있는 상황이다. 따라서 소중한 부동산 자산을 세금으로부터 지키고 싶다면 세제의 변화를 제대로 이해하고 미리미리 대비해 자신의 상황에 걸맞게 적용해야 한다. 절세의 기본기를 튼튼히 하고 재테크 고수로 나아가기 위한 여정에서 이 책은 무엇보다 든든한 나침반 역할을 할 것이다.
책 속에서
2023년의 부동산 세제는 새 정부의 출현에도 불구하고 현행 세제들이 당분간 그대로 이어질 가능성이 크다. 그동안 수많은 곳에서 세법 개정이 일어났고 그에 대한 적응력이 올라간 상태에서 현행의 세제를 급격하게 개정하는 경우 혼란과 부작용이 커질 가능성이 높기 때문이다. 따라서 세제의 완화는 시간을 두고 차근차근 이루어질 것으로 예상된다. 예를 들어 취득세, 종부세, 양도세 중과세 제도의 완화나 폐지 등이 대표적이다. 다만, 이러한 내용들은 대부분 국회의 동의를 얻어야 하는 만큼 정부가 안을 내더라도 국회를 통과하지 못하면 현행의 세제가 그대로 적용될 가능성도 있어 보인다.
_40쪽
이 결과를 보면 한 사람이 2채 이상을 보유하면 바로 종부세 중과세에 걸릴 가능성이 높다. 한편 공동명의로 주택을 보유한 경우에는 6억 원 공제 혜택을 더 받을 수 있지만, 세율에서 중과세율이 적용될 수 있다. 따라서 2주택자의 경우에는 각각 1채씩 보유하는 것이 공제 혜택도 보고 일반세율을 적용받아 세 부담이 가장 적을 가능성이 높다. 다만, 양도세의 경우에는 공동명의가 유리할 가능성이 높으므로 이 부분도 고려해 의사 결정을 하도록 한다. 참고로 1주택 보유자가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택자가 된 경우 종부세 중과세가 적용될 수 있다. 종부세법에서는 이에 대한 배려 장치가 2022년부터 도입되었다. 즉 신규 주택의 취득일로부터 2년 내에 양도하면 1주택자로 보아 11억 원 공제, 세액공제, 1주택자 세율을 적용한다. 이 외 5년 미경과한 상속 주택, 지방 저가주택(3억 원 이하)도 같은 식으로 적용한다.
_119쪽
1세대(통상 같이 살고 있는 가족)가 1주택을 보유하면 정부에서 해마다 4월 말경에 발표한 기준시가(개별주택가격, 공동주택가격)가 11억 원이 넘지 않는 이상 종부세는 부과되지 않는다. 시세로 환산하면 대략 15억~17억 원 정도가 된다. 참고로 1주택을 공동명의로 가지고 있는 경우에는 각자 6억 원까지는 종부세가 비과세되므로 기준시가 12억 원까지는 종부세가 과세되지 않는다. 그리고 1주택을 단독명의로 가지고 있는 상황에서 종부세가 과세되더라도 나이가 60세를 넘었거나 오래 보유한 경우에는 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다(1주택 공동명의 시는 공동명의 과세 방식과 단독명의 과세 방식 중 유리한 것을 선택 가능함). 참고로 2022년부터 일시적 2주택, 5년 미경과한 상속 주택, 지방 저가주택(3억 원 이하)은 1세대 1주택 특례 적용 시 주택 수에서 제외한다.
_121~122쪽
임대 중에 있는 등록 주택이 재건축이나 재개발사업 등에 의해 멸실된 경우가 있다. 이때 재건축 등으로 완공된 아파트는 더 이상 임대등록을 할 수 없으므로 이 경우 세제를 어떻게 적용할지가 궁금할 수 있다(리모델링 주택도 동일한 원리가 적용됨). 대략적인 것만 요약해 보자.
멸실 전에 받은 혜택에 대한 세제의 적용: 이에 대해서는 추징을 하지 않는다.
현재 공사가 진행 중에 있는 경우: 재건축 등이 진행되는 순간 임대등록이 말소되므로 더 이상 임대사업자가 아니다. 이러한 상황에서 주의할 것은 이 상태에서 거주 주택을 양도하면 비과세가 적용되지 않는다는 것이다. 주의하기 바란다.
임대주택이 완공된 경우: 2020년 8월 18일 이후부터 아파트에 대해서는 무조건 임대등록을 할 수 없다. 재건축 등에 의해 완공된 주택은 더 이상 임대주택이 아닌 일반주택에 해당하기 때문이다. 따라서 이 경우에는 주택 수를 조절해 1세대 1주택 비과세를 받아야 할 것으로 보인다.
_266쪽
