┃프롤로그┃ 나와 회사는 썸 타는 관계, 유효 기간 끝나면 Say goodbye! -------------------------------------- <첫째 마당> 경기도 9,000만원 신혼 전세 ‘탑동싸’ 탈출기 -------------------------------------- 1. 전셋집이 없다고요? - 신혼집 전세 대란기 세입자 경쟁률 5대 1, 20년 차 아파트 신혼집 결정! 자산으로 계급이 결정되는 대한민국? 2. 빨리 여기를 탈출하고 싶어 - 신혼 전세 옮기기 집주인이 집도 안 보고 샀다고? 두 번째 전셋집은 안양 옆 의왕 3. 집주인이 집을 내놨다고요? - 내 집 첫 매수기 생애 첫 내 집 찾아 삼만리 ‘석수 두산위브’ 실거주 아파트로 결정! 4. 우리도 가보자 서울! - 상급지 갈아타기 왜 우리 아파트만 적게 올랐을까? 몇 개월만 일찍 시도했더라면 5 내 집이 ‘못난이’였구나 - 아파트 매도기 2층 서향 타워형이 ‘못난이’라고요? 드디어 결혼 8년 만에 서울 입성! Tip 최고가 찍은 매수자가 되지 않으려면? - 매매·전세 지수 비교 -------------------------------------- <둘째 마당> 부동산 공부, 뭐부터 시작하지? -------------------------------------- 6. 부동산 공부, 오늘부터 1일! ? 강의 부동산으로 돈을 벌려면? 왕초보라면 강의 듣기를 추천 처음엔 자본주의 구조를 이해하는 것부터 나와 궁합이 맞는 강의는 따로 있다! Tip 초보자를 위한 부동산 강의 추천 가이드 7. 부동산 공부, 오늘부터 1일! ? 독서 최소 열 권 이상 읽고 강의 듣기! 독서는 시간을 따로 빼서 하는 것 Tip 초보자를 위한 필독서 리스트 8. 부동산 공부, 오늘부터 1일! ? 카페, 블로그, 오픈채팅방 활용 실시간 부동산 정보를 얻으려면? 수많은 채널과 수많은 소음, 어떻게 구별할까? Tip 따로 또 함께! - 투자 메이트 만들기 9. 생각하는 힘을 키워 주는 부동산 대책 원문 읽기 전문가 요약 글을 보는 것보다 스스로 해석하는 게 중요 사례 - 7.21 대책 원문 해독하기 10. 초보자가 알아야 할 세 가지 앱 활용법 (ft. 네이버 부동산, 호갱노노, 아실) 원 데이터 출처는 알아 두자 1. 네이버 부동산 ? 단지 대표 가격은 호가 기준 2. 호갱노노 ? 실거래가 기준으로 표시 3. 아파트실거래가(아실) - 아파트 비교에 유용 Tip 부동산 관련 원 데이터 출처 11. 등기부등본 열람으로 이집 저집 구경하기 집 주소만 알면 매매가와 대출금액 확인 가능! 표제부 - 매물 정보 표시 갑구 - 소유권 표시, 계약 시 주민번호 대조 필수 을구 - 소유권 외 표시, 근저당, 전세권, 가압류 등 계약 시 근저당권 체크 사항 085 가압류, 가등기가 있다면 초보자는 패스 12. 매주 금요일은 부동산 시장조사 하는 날 (ft. KB 주간 월간 시계열 자료) KB부동산 사이트에서 엑셀 파일로 제공 전국 매매·전세가 추이를 한눈에! 13. 내가 사는 동네부터 둘러보자(ft. 안양 만안구 석수동 아파트) 나를 찾아다니는 해외여행은 이제 그만? 1년간 헤맸지만 결국 예전 살던 곳에 투자 비슷한 연식이어서 입지 비교 용이 임장 동선을 미리 그려 보자 -------------------------------------- <셋째 마당> 임장보고서의 힘 - 3년 만에 50억, 수익률 340% -------------------------------------- 14. 공급 부족인데 가격이 싸네? 부천 첫 투자 결심! (ft. 3,500만원 투자, 2년 후 500% 수익률) 천지개벽 대구, 결론은? 모르겠다! 돌고 돌아 신혼 초 살던 부천으로 공급 부족으로 전세가율 상승, 2년 만에 투자금 회수, 수익률 500% 육박! 15. 조정대상지역 평촌? 투자 못할 이유는 없었다! (ft. 5,200만원 투자, 2년 후 630% 수익률) 평촌, 매매가 대비 전세가는 낮아 투자에 부담 쉽지 않은 두 번째 투자, 세입자 못 맞추고 잔금 치른 상황 돈이 없지 투자할 곳이 없나? Tip 조정대상지역 아파트 양도소득세 계산 16. 투자 초보자에게 만만치 않았던 천안 (ft. 4,000만원 투자, 2년 후 240% 수익률) 지방 같지 않았던 천안, 1급지 공략! 상승 전의 가격을 알면 투자할 수 있을까? 서북구 대신 동남구 공략, 어떤 평형을 선택할까? 17. ‘인구 50만 도시 투자’ 원칙을 깨고 원주 선택! (ft. 2,500만원 투자, 2년 후 380% 수익률) 인구가 적으면 공급에 따라 휘둘리지만 … 18. 무피투자 경험! 전주 구축 아파트 (ft. 투자금 0원, 2년 후 6,000만원 수익) 지방 구축 아파트 투자를 시도하다 매매 계약과 인테리어 계약 동시 진행 Tip 바쁜 투자자를 위한 인테리어 팁 세 가지 19. 전세가 안 빠져 마음고생했던 김해 (ft. 2,700만원 투자, 2년 후 200% 수익률) 형님보다 주목을 덜 받은 도시 전세가율 상승! 매매 타이밍 신호 포착! 전세 가격 안 낮추고 원하는 세입자 기다리기 Tip 내 전세 매물, 얼마에 내놓을까? - 매물 시뮬레이션 20. 달리는 말에 올라탄 인천 투자 (ft. 2,600만원 투자, 1년 후 230% 수익률) 초보 투자자에게 어려웠던 인천 매매가가 저렴해 지나칠 수 없는 지역 집 계약 시 대비해야 할 중대 하자 리스트 21. 하락장에 투자한 두 곳에 대하여(ft. 목표 수익률 200%) 저평가 지역, 목표 달성은 가능하리란 판단 전세 매물 증가, 전세가 하락 투자 원칙을 어긴 대가를 톡톡히 치른 사례 Tip 역전세 대비 어떻게 할 것인가? -------------------------------------- <넷째 마당> 50억짜리 임장보고서 작성법 -------------------------------------- 22. 임장보고서 쓰는 이유 - 돈이 없어서, 돈을 잃을 수 없어서! 한정된 돈으로 최대 수익을 얻으려면? 손품 발품이 대안! 임장보고서 6단계 따라 쓰면 적어도 실패하지는 않는다! 23. 임장보고서 1단계 | 지역 정하기(ft. 청주 사례) 4~5곳 선별 후 최종 후보 지역 정하기 임장 지역 정한 근거와 이유 정리하기 24 임장보고서 2단계 | 지역 파보기 1 주요 시설 파악하기 2 행정구역 파악하기 3 택지지구 개발 파악하기 25. 임장보고서 3단계 | 지역별 입지 분류하기 입지 결정 요소는? - 인구, 교통, 학군, 직장, 공급 1 인구 파악하기 - 부동산 지인 160 2 교통 파악하기 - 네이버 지도, 네이버 부동산, 아실 161 3 학군 파악하기 - 아실(중학교 학업성취도) 162 4 직장 파악하기 - 국가통계포털, 크레딧잡 163 5 공급 파악하기 - 부동산 지인, 아실 164 <손품 결론> 투자입지 순서 정하기 26. 임장보고서 4단계 | 발품 팔며 세부 내용 보강하기 직접 둘러본 후 세부 내용 보강하기 167 1 동별 세부 분석 168 2 주요 단지 시세 흐름 파악 169 3 동별 전체 시세 조사 27. 임장보고서 5단계 | 투자 기준 확인하기 사람에 따라 투자처는 달라진다 나만의 투자 기준에 맞는지 확인하기 28. 임장보고서 6단계 | 최종 투자처 정하기 좋은 급지 순으로 매물 선정하기 같은 평형대 매물 비교 후 투자처 정하기 -------------------------------------- <다섯째마당> 드디어, 나만의 투자 원칙이 생겼다! -------------------------------------- 29. 임차인 관리, 계약서 잘 쓰는 게 최우선! 다주택자의 임차인 관리법 전세 계약서 특약 문구가 분쟁 최소화! 30. 다주택자가 감당할 만한 물건 수 상한선은? 연봉 1억 월급쟁이도 2,000만원 세금을 내는데… 사람마다 다르겠지만… 수도권과 지방 비율은 4대 6, 장기와 185 단기 비율은 5대 5 31. 저가치와 저평가의 차이를 구분하자 저평가, 어떻게 판단할 수 있을까? 186 과거의 그래프가 답을 알려줄까? 187 지역별로 제각각, 저평가 아파트는 따로 있다! 188 저평가 지역 선정하는 순서 32. 전세가율 85% 이상 지역에 투자한다 실거주 선호도 파악은 전세가와 전세가율로! 공급 물량 vs 미분양 물량, 투자의 바로미터! 195 대구 사례 - 공급 물량 수요의 두 배, 미분양 물량 증가 미분양 물량과 향후 3년간 공급 물량 확인은 필수! 34. 리스크 관리의 핵심은 공실과 역전세 공실 - 전세금 욕심은 버리고 세입자 구하는 게 최선! 역전세 - 유동성 악화, 그래도 공실보다 낫다 다주택자라면 투자 물건을 지역별로 분산할 것 35. 가장 싸게 사려면? 비교하고 또 비교할 것! 할 수 있는 한 계속 가격을 비교하라 202 한 달에 한 지역씩, 여섯 개 지역 공부한 후 첫 투자 시작 36. 내가 감당할 수 있는 물건에 투자한다(ft. 종부세) 1차 목표 - 종부세 내지 않는 한도 내에서 투자하기 2차 목표 - 감당 가능한 종부세 한도 내에서 투자하기 ┃에필로그┃나만의 투자 노선을 찾아서