창업하기 전에 경매부터 시작하라!
19년 전 경매에 발을 딛게 된 지은이는 돈 없고, 배경도 없었던 평범한 흙수저 출신이었다. 애완견 사업도 순탄치 않았고, 생활 형편이 더 나아지지도 않았다. 그러던 중에 야생화 님의 도움으로 부동산의 꽃 중의 꽃인 경매에 입문하게 됐다. 지금은 과거에 비해 경매 낙찰가격도, 투자 비용도 많이 올라가긴 했지만, 아직도 월세 보증금 정도로 투자할 수 있는 물건들은 얼마든지 있다. 주식도, 펀드도 자산을 늘릴 수 있는 수단이긴 하지만, 안정성만큼은 부동산을 따라올 재테크가 없다. 어떤 전문가도 미래를 알고 투자할 수는 없다. 그렇지만 부동산을 시세보다 낮은 가격에 경매로 잡는다면, 잠깐 하향하더라도 결국 원자재 상승, 물가 상승 등으로 집값은 상향 곡선을 그릴 것이다.
‘조물주 위에 건물주’라고, 번듯한 내 건물에서 맘 편히 장사하고 싶은 게 상가 임차인들의 소원이다. 돈이 많아야 건물주가 된다는 것이 상식이지만, 실제 소액으로도 얼마든지 건물주가 될 방법이 존재한다. 이 책에서는 경매를 통해 2,000만 원으로 번듯한 1층 상가(전용 약 11평, 분양 평수 22평)를 마련한 이야기며, 7억 5,000만 원 상가를 1억 원에 낙찰받은 이야기 등 구체적인 사례를 제시한다. 내 건물을 마련하는 방법으로 매매나 분양을 통할 수도 있지만, 뭐니 뭐니 해도 경매로 싸게 취득하는 것만큼 값진 결과물은 없을 것이다.
이 책만 보면 나도 경매 전문가가 될 수 있다!
경매가 한물갔다고 주장하는 사람은 실체관계는 알고 싶은 생각 없이 자기가 보고 싶은 것만 보려고 하는 것은 아닌지 살펴봐야 한다. 경매로 지금도 돈을 벌고 있는 사람은 많다. 지은이는 오히려 역발상으로 경기가 불황일 때 부동산에 더 많은 투자를 하라고 말한다. 경제가 좋지 않으면 대출금을 상환하지 못해 경매로 나오게 돼 물건이 넘치기 때문이다.
이 책은 총 10개의 Part로 구성되어 있다 Part 01에서는 내 돈을 지키면서 돈을 버는 유일한 방법인 경매에 관해 이야기하고, Part 02에서는 7억 5,000만 원 상가를 1억 원에 낙찰받은 사례 등 구체적인 경매 사례를 제시한다. Part 03에서는 초보자도 알기 쉬운 경매 지식에 관해 설명하고, Part 04에서는 빠른 시간 안에 집주인이 될 수 있는 경매에 대해 살펴본다. Part 05와 Part 06에서는 손에 땀을 쥐는 생생한 경매 이야기가 펼쳐지며, Part 07에서는 상가 투자의 유의점을 설명한다. Part 08, Part 09, Part 10에서는 성공을 위한 조언 및 알면 힘이 되는 부동산 필살기를 소개한다.
저자 소개
저자 : 김기환
스마트휴먼스 대표 (전) 디딤인베스트먼트 대표
오류동 하나 부동산, 서초동 부동산
크린에이드 오류점, 카페라떼떼 고척점
아이비스 PC방 중동점, 고스트캐슬 PC방 오산점
비전스포츠(유아체육) 오산점, 오산 헬스장
코나빈스커피 & 레스토랑 송파점, 사격장 가는 길 커피숍
위즈아일랜드 창동점, CIS 영어유치부 강북점
나이스 호텔, 닭갈비 고척점 등
창업 및 운영 경험 다수
목 차
프롤로그 4
PART 01 무조건 도전하라
가난이란 핑계로 꿈을 묻지 말라 12
순탄치 않았던 사업 16
‘1+1=3’이 될 수 있는 게 경매다 20
내 돈을 지키면서 돈을 버는 유일한 방법, 경매 24
소 잃고 외양간 고치고 싶은가? 26
PART 02 창업하려면 경매부터 배우자
2,000만 원 vs 8,000만 원 30
7억 5,000만 원 상가를 1억 원에 낙찰받다 37
입찰 전, 출구를 정해야 한다 46
상가 관리비를 꼭 확인하라 50
떠돌이 생활은 이제 그만! 53
PART 03 이것만 알면 나도 경매 전문가
초보자도 알기 쉬운 경매 지식 62
당신은 어느 위치에 있는가? 67
왜 확정일자를 받아야 할까? 71
경매로 적극적 재테크를 해보자 74
PART 04 마음으로 다가서는 경매
곱게 쓴 마음이 복으로 돌아오다 80
좋은 부채는 삶을 이끌어주는 자산이다 86
집주인과 세입자는 하늘과 땅 차이다 89
빠른 시간 안에 집주인이 될 수 있는 경매 91
PART 05 진정한 투자자는 인성이 좋다
적정한 가격이 좋다 96
마인드 컨트롤이 중요하다 99
가는 말이 고와야 오는 말이 곱다 101
보이는 게 전부가 아니다 108
연락이 돼야 명도를 하지 119
PART 06 이것이 진정한 상가 경매다
어깨 형님들과의 동침 126
낙찰가보다 임대가가 더 높다 138
PC방 창업에 도전하다 142
상가, 분양받지 말고 경매로 받자 148
상권이 안정된 후에 들어가는 게 낫다 151
보이는 게 전부가 아닌 미래가치를 봐라 155
PART 07 콕 짚어 알려주는 상가 투자 유의점
상권 vs 입지 160
상가는 양날의 검이다 164
공실은 그만, 상가 살리는 6가지 노하우 167
상가 용도변경이 가능한지 알아봐라 171
영업허가권의 승계 여부를 파악하라 175
상가라고 다 같은 상가가 아니다 178
전문가도 수없이 임장 간다 180
채울 자신이 없으면 신중하라 183
투자형 창업은 신중하라 187
PART 08 인생은 도전의 연속이다
시세조사를 위해 피부 관리를 받다 192
임차인 싸움에 새우 등 터지다 200
예상치 못한 변수가 생기다 206
커피숍을 운영하다 209
실패에서 배우다 214
참된 사람이 진짜 재산이다 220
도전하는 자가 미래를 결정한다 222
PART 09 알면 힘이 되는 부동산 필살기
가격보다 가치를 봐라 228
알기 쉬운 부동산 3대 세금 232
잔금 받기 전 명의를 넘기지 말라 236
건물 도면을 확인하라 242
공동 투자, 이것은 알고 하자 246
명도의 핵심은 협상이다 251
유치권의 핵심 또한 협상이다 254
PART 10 당신의 성공을 위한 조언
투자, 역발상이 답이다 260
디드로 효과를 누려라 264
실천하는 것이 힘이다 267
기회는 도전하는 자에게 찾아온다 270
핑계는 핑계일 뿐이다 273
I can, 나는 할 수 있다 275
움직이는 자가 성공을 쟁취한다 279
에필로그 282
출판사 서평
책 속에서
▷ 방 2개짜리 빌라를 얻는 데도 보증금 2,000 만 원/월 40~50만 원은 줘야 하지만, 경매로 싸게 취득해서 대출을 활용해 자기 자본 2,000만 원으로 집주인이 될 수도 있다. 물론 대출이 자가 월 25~30만 원 정도 나가지만, 이는 월세를 받아 충분히 감당하고도 남는 금액이다. 경매를 통해 시세차익과 더불어 월세 세입자가 아닌 집주인이 될 수 있어 참으로 매력적이다. 아무것도 없고 배경도 없는 사람도 열심히 공부하고 발품 팔아 좋은 인맥을 만들어 도전하면 ‘1+1=2’가 아닌 더 큰 시너지 효과를 얻을 수 있는 것이다.
-p. 21
▷ 수없이 많은 사람들이 입찰하기 위해 임장을 한다. 경매와는 상관없는 듯 시세를 파악하는 사람, 아예 경매에 관한 이야기를 오픈하며 파악하는 사람 등 각양각색이다. 나도 처음에는 전·월세를 알아보는 척하며 조사를 하곤 했는데, 상황에 따라 다르기는 하지만 나중에는 사실대로 얘기하고 묻는 것이 더 편하다는 걸 알게 됐다. 기껏 아닌척하며 이것저것 물어놓고 나중에 그곳에서 다시 거래하기에는 조금 민망하기도 하다. 어쨌든 나는 해당 물건에 대한 관심으로 1층 부동산 중개업소와 인연이 돼 친분을 쌓았다(나중에는 내가 이 부동산 중개업소를 인수하게 된다). 해당 물건에 대한 정보와 인맥으로 오피스텔 하나하나의 상태까지 확인했고, 수십 일간의 조사와 고민 끝에 19개의 물건에 입찰을 결정, 입찰가를 산정하고 법원에 들어갔다.
-p. 97
▷ 건물의 점유를 넘겨받았다고 끝난 게 아니다. 우선 이 건물에 가장 시급한 문제는 건물 시행자의 영향력과 비리가 너무 많다는 것이었다. 이 건물을 살리기 위해 각 층의 구분소유자와 입주자들과 힘을 모아 정식 대표단을 구성하고, 시행자와 관련된 모든 연체 관리비와 불공정한 문제들을 해결해야만 이 건물도 살고, 임대 등 모든 문제가 해결될 것 같았다.
-p. 197
▷ 부동산은 가격보다 가치를 봐야 한다. 많은 사람이 가치와 가격을 혼동한다. 가치는 그 부동산이 갖는 본질적인 유용성이라고 할 수 있는 데, 이는 현재가치와 미래가치로 구분할 수 있다. 가격은 그 부동산이 시장에서 거래되는 시세를 말한다. 부동산의 가격은 그 가치를 반영하는데, 가치는 주관적인 요소가 작용하는 반면에 가격은 현재 시점에서 결정된 객관적인 금액을 말한다.
-p.228
▷ 대부분 인테리어 등의 유치권은 세입자 또는 건물주가 본인의 사업을 영위하기 위해 투자한 시설비를 말한다. 이것은 일종의 필요비로서 사실상 유치권으로 인정받기 어렵다. 물론 투자한 사람의 입장에서는 경매를 당한 것도 어려운데, 투자한 인테리어 비용을 한 푼도 회수할 수 없다는 것이 억울할 것이다. 하지만 법적으로 건물의 가치를 현저히 상승시키는 유익비에 해당하지 않을 경우는 모두 필요경비 정도로 평가하는 것이 현실이다. 사실 거의 90% 이상의 물건들이 이런 유치권에 해당한다고 할 수 있다. 부동산 임대차계약서에도 자세히 살펴보면 임대 종료 시 모든 것을 원상 복구한다는 조항이 있다는 것을 잊지 말자. 이렇듯 대부분의 인테리어 비용은 유치권 성립이 안 된다.
-p.256
