지속가능한 부의 관리를 위한 전문직 3인의 입체적 분석 감정평가에서부터 법무·세무까지! 한 권으로 끝내는 부동산 투자 완결판 이 책은 일선의 현장에서 다년간 쌓아온 노하우와 데이터, 그리고 정책 방향 변화의 추이에 따른 시장의 변화를 지켜본 전문직 3인의 생생한 기록을 담고 있다. 감정평가사, 법무사, 세무사 이들 세 명은 부동산 시장 최전선에서 다양한 사람들에게 입지분석에서부터 권리관계, 그리고 절세플랜까지 부동산 투자 전반을 아우르는 컨설팅을 진행하여 대한민국 대표적 자산인 ‘주택’을 관리하고, 나아가 ‘부’를 관리하는 데 많은 도움을 주고 있다. 이러한 전문직 3인의 현장 노하우를 바탕으로 새롭게 발표된 부동산 정책과 침체된 시장 속에서도 성공적인 투자는 물론 부의 레벨을 한층 더 끌어올릴 수 있을 것이다. 이 책은 총 세 가지 파트로 구성되어 있다. 첫 번째 파트에서는 감정평가사의 시각에서 부동산의 가격과 가치는 무엇인지, 부동산의 수익력은 어떻게 보는지, 또 최근에 문제 되고 있는 전세, 경매, 증여, 그리고 감정평가까지 부동산 투자 전반에 걸친 이론과 실무를 담고 있다. 감정평가사는 앞으로 미래의 부동산 투자는 양적·질적으로 다른 양상을 보일 것이라고 내다보고 있다. 이제는 수익이 좋은 즉, ‘돈을 벌어다 줄 부동산 잘 찾는 것이 핵심’이기 때문에 현재 시장에서 통용되고 있는 투자법과는 본질적으로 다른 투자법을 제시하고 있다. 두 번째 파트에서는 법무사의 시각에서 바라본 성공적인 투자와 부의 관리를 다루고 있다. 다양한 성공적인 투자 방법론이 제시되는데, 법무사의 시각에서 가장 중요한 것은 안정성이다. 그래서 곳곳에 산재해 있는 법적인 위험들을 최대한 피하고 예방하여 그간 쌓아 올린 부를 최대한 지키는 것에 주목하고 있다. 이를 위해 안정적인 투자를 통해 어떻게 하면 성공적으로 부를 관리할 수 있는지를 제시하고 있다. 세 번째 파트에서는 세무사의 시각에서 바라본 주택 자산관리 방법을 제시하고 있다. 2023년에 반영된 세제 개편안과 조정대상지역 해제가 각자의 주택세금에 어떠한 영향을 미칠지를 살펴보고 미래 주택관리의 방향성을 제시하고 있다. 이를 통해 시시각각 변화하는 부동산 시장을 예측하고 바뀐 세법에 따른 절세플랜으로 어떻게 하면 성공적인 주택 자산관리를 할 수 있는지를 상세하게 담았다. 책 속에서 이제는 그저 부동산을 갖고 있다고 해서 그 부동산이 돈을 벌어다 주지 않을 수 있다. 즉, ‘돈을 벌어다 줄 부동산’을 찾는 것이 핵심이다. 그렇다면 어떻게, 어디서부터 부동산을 봐야 할까? 이미 너무 비싼 부동산은 이미 고점인 것 같아 투자하기 꺼려지고, 또 너무 싼 부동산은 그 이유가 분명히 있을 것 같아서 투자하기가 꺼려지는 것이 현실이다. --- p.11 부동산 시장 내에서는 가격과 가치를 판단하기 어렵기 때문에 양자는 늘 간극이 발생한다. 그러므로 부동산 시장에서는 경제학적으로 설명이 어려운 가격의 왜곡현상이 발생하고, 누군가는 큰 이득을 얻곤 한다. 우리는 이런 사람들을 보고 ‘투자를 잘한다’고 한다. 이들은 ‘부동산 가격 사이의 간극’을 잘 보고 투자한다. --- p.17 사람과 부동산이 계속 변화하듯이 지역 또한 고정되어 있는 것이 아니라 항상 변화해간다. 따라서 지역분석을 지속적으로 해야 한다. 이를 통해 지역의 장래동향도 파악할 수 있게 된다. 왜냐하면 가치는 미래에 기대되는 편익에 따라 변동하므로, 지역의 변화를 분석해야만 미래에 기대되는 편익을 가늠할 수 있다. 지역특성은 그 지역의 일반적이고 표준적인 이용에 의해 구체적으로 나타나게 된다. --- p.21 부동산이 높은 가치를 지니기 위해서는 다른 부동산에 비해 큰 생산성을 가지고 있어야 한다. 살고(사고) 싶은 욕구로 인해 부동산 가격이 상승하고 시장 내에서 매매가 성립한다. 따라서 부동산 가격이 최고로 형성되려면 ‘가장 살고(사고) 싶은 상태’로서 존재해야 하는데, 이를 위해서는 ‘부동산의 현재 이용 상태가 가장 최고 상태’로 있어야 한다. --- p.25 왜 사람들은 강남에 살고 싶어 할까? 교통이 편리하고,여러 회사들이 밀집되어 있으며, 한강에 가깝고 학군이 좋기 때문이다. 이런 부동산은 다른 부동산에 비해 상대적으로 매우 희소하게 된다. 우리는 이를 일컬어 ‘입지가 좋다’라고 말한다. 그러므로 부동산 투자 시에는 입지가 좋은 곳을 잘 분석해서 선정하는 것이 중요하다. --- p.28 부동산 거래 시에는 등기사항증명서와 함께 토지대장, 건축물대장을 확인해봐야 한다. ‘등기사항증명서에 건물의 표시, 권리자의 내용 등 웬만한 내용은 다 기재되어 있으니 그것만 봐도 괜찮은 것 아니냐’라고 반문할 수도 있으나, 반드시 대장을 확인해야 하는 이유는 부동산의 면적이나 층수 등 기본적인 외관을 정확하게 알고, 행여나 위반건축물에 해당하여 발생할 수 있는 불측의 손해를 예방하기 위함이다. --- p.114 자금 여력이 되는 사람은 수도권의 똘똘한 한 채를 취득하면 되겠지만, 대다수의 사람들은 여의치 않을 것이다. 지방의 주택을 한두 채 모으다가 시세차익을 보고 환가하고, 더 상급지 주택을 취득하는 경우가 일반적이기 때문이다. 이는 수도권의 똘똘한 한 채를 취득하는 길이기도 하다. 이렇게 다주택취득계획을 가지고 있다면 처음 취득하는 주택은 조정대상지역에 있는 것으로 취득하고 다음 주택은 비조정대상지역에 있는 것으로 취득해야 최대한 취득세를 절세할 수 있다. --- pp.159~160 내 전세보증금은 대부분 내 전 재산과 같다. 그렇기 때문에 전세사기를 피하려면 처음부터 깡통전세를 들어가지 말아야 한다. 매매가 대비 60% 선이 안전하고, 80%가 넘으면 보증금을 다 못 받을 확률이 크다. 그래서 반드시 전세보증금반환보증에 가입해야 한다. 만일 깡통주택이라면 반환보증가입이 거절될 확률이 크다. 그래서 계약 시에 반환보증가입이 안 될 때 계약금 전액을 반환한다는 취지로 특약을 걸어둔다면 어느 정도 깡통주택을 거를 수 있을 것이다. 그리고 반환보증약관 상에는 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받은 경우에만 보증효력이 발생하기 때문에 이사하느라 시간이 늦어졌다고 해서 전입신고와 확정일자 받는 것을 절대로 미루면 안 된다. --- p.216 양도소득세는 자산증가의 축적이 한 번에 실현되는 밀집효과가 발생하여 타 세금보다 상대적으로 세 부담이 크지만, 양도 전 절세플랜 및 자산관리의 방향에 따라 세액 차이가 눈에 띄게 다르므로 세후 수익률에 가장 큰 영향을 미친다고 볼 수 있다. 그러므로 반드시 양도 ‘전’ 세금 상담을 통해 비과세 및 중과세 여부 판단뿐만 아니라 절세가 가능한 점이 있다면 절세플랜을 통해 거액의 세액을 줄여야 한다. --- pp.250~251 주택과 관련된 ‘취득-보유-처분’을 하면서 조정대상지역의 설정과 해제에 귀를 기울이지 않는다면 그 사람은 주택관리에 무관심하다고 할 수 있다. 조정대상지역 내 주택과 관련된 ‘취득-보유-처분’ 단계에서의 세금은 중과세율, 즉 일반세율보다 더 무거운 세금을 부과하고 있다. 나의 세후수익에 아주 큰 영향을 미치는 요소이므로 조정대상지역 내 주택에 대해서는 민감도가 높아질 수밖에 없다. --- p.259 증여세는 동일인으로부터 10년 이내 증여받은 1,000만 원 이상의 재산을 합산하여 계산하도록 되어 있다. 또한, 상속 발생 시 상속개시일 전 5년과 10년 이내에 증여한 가액을 상속재산에 합산하여 계산하도록 되어 있다. 증여로 인해 발생하는 위 두 합산 규정이 상속세와 증여세를 폭발적으로 증가시키는 주범이다. 그러므로 우리는 기본적인 증여세 계산법을 익히고 현행법상 10년 주기 증여설계가 얼마나 큰 절세효과가 있는지를 이해하여 하루라도 빨리 증여를 실행해야 할 것이다. --- p.342